De antwoorden onder de vragen zullen soms niet volledig zijn, echter een goede indicatie geven van het juiste antwoord. Het formuleren van een volledig antwoord is in het kader van deze vragenlijst niet mogelijk, aangezien er wordt gestreefd om een antwoord binnen enkele regels te formuleren.

Vragen over all-in huurprijzen

Wat zijn All-in huurprijzen?

Indien partijen één huurprijs zijn overeengekomen, waaruit het onderscheid tussen huurprijs en servicekosten niet is af te leiden, dan is er sprake van een all in-prijs.

Kunnen all-in huurprijzen worden verhoogd?

Een verhoging van de huur is alleen maar mogelijk als er in de huurovereenkomst onderscheid is gemaakt tussen de “kale huurprijs” en de servicekosten. Bij een all in-huurprijs, is het voor de verhuurder niet mogelijk om een huurverhoging door te voeren: de huurprijs staat immers niet vast, zodat de huurprijs niet kan worden verhoogd.

Kan de huurder/verhuurder verzoeken om de all-in huurprijs te splitsen?

Volgens artikel 7:258 BW kan de huurder de huurcommissie altijd verzoeken om de hoogte van de huurprijs en de hoogte van het voorschotbedrag vast te stellen. De verhuurder kan dit slechts onder bepaalde voorwaarden.

Waarom kan het handig zijn om de all-in huurprijs te laten splitsen?

In veel gevallen zal de huur hierdoor worden verlaagd. De huurprijs wordt immers bepaald op 55 % van de maximale huurprijsgrens en het voorschot servicekosten op 25 % van die huurprijs. Veel verhuurders zien dit dan ook als een sanctie.

Is splitsing noodzakelijk om de servicekosten te berekenen?

Ja, want anders kan de huurcommissie de servicekosten niet vaststellen.

Vragen over bemiddelingskosten

Mag de verhuurder sleutelgeld vragen?

Sleutelgeld is een bedrag, dat de verhuurder aan de nieuwe huurder vraagt als voorwaarde voor de totstandkoming van de huurovereenkomst. De verhuurder mag dit niet vragen. Het is het bedingen van een onredelijk voordeel, zoals de wet dat noemt. Onder sleutelgeld wordt overigens niet hetzelfde verstaan als onder overnamekosten. Heeft u toch sleutelgeld betaald, dan kunt u dit later via de kantonrechter terug vorderen. In dat geval moet u wel kunnen bewijzen dat er is betaald, bijvoorbeeld met behulp van een kwitantie, een bank- of giro-afschrift of met getuigen. Teveel betaald sleutelgeld kunt u terugvorderen. Een afspraak bij het begin van de huur die voor de verhuurder een ‘onredelijk voordeel’ oplevert is ongeldig. Datzelfde geldt voor de afspraak met de vertrekkende huurder in het geval u teveel overnamekosten betaald heeft. U kunt het geld dat u op grond van zo’n onredelijke afspraak heeft betaald na het sluiten van de huurovereenkomst weer terugvorderen. U moet hiervoor uw verhuurder (of de vertrekkende huurder in het geval u teveel overnamekosten betaald heeft) schriftelijk sommeren het teveel betaalde terug te storten op uw bank- of girorekening. Als hij niet op uw sommatie ingaat, kunt u terecht bij de huurcommissie en bij de kantonrechter.

Vragen over dienstwoningen

Wat wordt verstaan onder een dienstwoning?

Als de woning voor de uitoefening van de dienstbetrekking noodzakelijk is dan is er sprake van een echte dienstwoning.Wat wordt verstaan onder een oneigenlijke dienstwoning? Als de woning niet noodzakelijk is voor de uitoefening van de functie, maar aan de huurder als een soort secondaire arbeidsvoorwaarde ter beschikking wordt gesteld, dan is er sprake van een oneigenlijke dienstwoning.

Moet de verhuurder van de dienstwoning de huur beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn?

Nee. De wettelijke regels met betrekking tot het beëindigen van huurwoningen is hier niet van toepassing. De regels voor beëindiging van het gebruik van de woning gelden zoals door partijen is overeengekomen.

Vragen over huurwoningen met gebreken

Wat wordt bedoeld met de term gebrek in het huurrecht?

De door de verhuurder verschafte prestatie is gebrekkig als de huurder niet het huurgenot ontvangt waarop hij op grond van de overeenkomst mocht rekenen.

Wat is de positie van de verhuurder als de gebreken bij aanvang van de huurovereenkomst al aanwezig waren?

Voor woonruimte kan de verhuurder zich niet onttrekken aan gebreken die bij aanvang van de huurovereenkomst al aanwezig waren Dit betekent dan dat de verhuurder voor een gebrek aansprakelijk blijft ook als de huurder het gebrek bij aanvang van de huurovereenkomst heeft aanvaard. De achterliggende gedachte van deze bepaling is dat de verhuurder van woonruimte zich niet voor eigen opzet of grove schuld mag vrijtekenen. Het schenden van een mededelingsplicht over een gebrekkige zaak mag uiteraard niet worden beloond met uitsluiting van de aansprakelijkheid van de verhuurder.

Welk huurgenot mag de huurder verwachten?

In de wet staat vermeld dat de huurder van de verhuurder het huurgenot mag verwachten zoals dat hem bij het aangaan van de huurovereenkomst is voorgespiegeld. Defecten aan het gehuurde, waardoor het beoogde gebruik van het gehuurde niet langer aan een redelijk kwaliteitsniveau beantwoordt kunnen dus als een defect worden gezien die de huurder gezien het voorgespiegelde huurgenot niet behoefde te verwachten.

Wat zijn de kernverplichtingen van de verhuurder?

De kern van het verschaffen van woongenot bestaat in ieder geval uit het ter beschikking stellen van het gehuurde, de verplichting om er voor zorg te dragen dat het gehuurde aan de huurder ter beschikking blijft (dus de plicht tot onderhoud) en het zich onthouden van stoornissen die het huurgenot kunnen belemmeren.

Is preventief onderhoud afdwingbaar?

Preventief onderhoud is niet afdwingbaar. Men moet zich wel realiseren dat als het uitblijven van preventief onderhoud leidt tot onderhoudsgebreken, dit gebrek er toe kan leiden dat de huurder actie tegen de verhuurder kan ondernemen op grond van gebrekkig onderhoud.

Mag de verhuurder een herstel van een gebrek aan het gehuurde in de servicekosten doorberekenen?

Onderhoud is het terugbrengen van het gehuurde in de oorspronkelijke staat, zodat deze kosten ( de uitzonderingen daargelaten) in het algemeen niet doorberekend mogen worden.

Heeft de huurder recht op verbetering van het gehuurde?

Een huurder heeft geen recht op geriefsverbetering (renovatie) van het gehuurde. Reparatie van een gebrek wordt niet als een verbetering gezien. De huurder krijgt dan immers de kwaliteit waar hij recht op heeft.

Is de verhuurder onderhoudsplichtig voor de met zijn toestemming door de huurder aangebrachte wijzigingen?

De verhuurder is niet verantwoordelijk voor wijzigingen die door de huurder aan het gehuurde zijn aangebracht. Dit geldt met name voor de wijzigingen die zonder toestemming van de verhuurder zijn aangebracht.

Kan de huurder schade aan zijn spullen op de verhuurder verhalen als er sprake is van gebrekkig onderhoud?

Ja, mits de schade de verhuurder valt toe te rekenen.

Is een feitelijke stoornis (bijvoorbeeld geluidsoverlast door buren) een gebrek aan het gehuurde?

In lid 3 van artikel 204 BW is vastgelegd dat de verhuurder niet aansprakelijk is voor feitelijke stoornis van het huurgenot door derden.

Moet de verhuurder optreden tegen overlast veroorzakende huurders?

Een verhuurder die ook niet verhuurder is van een overlast veroorzakende huurder is kan slechts voor de overlast aansprakelijk zijn als dit in de huurovereenkomst is bedongen. De verhuurder is dan aansprakelijk volgens de regels van het overeenkomsten recht: van een gebrek is dan geen sprake. De verhuurder is wel verplicht om op te treden tegen ?zijn overlast veroorzakende huurders? . Het feit dat de verhuurder tegen de overlast veroorzakende huurder moet optreden moet dus niet als gebrek van het gehuurde worden gekwalificeerd, maar meer op een verplichting van de verhuurder om op te treden tegen overlast veroorzakende huurders. Stoornissen van derden komen aldus niet voor rekening van de verhuurder, tenzij de stoornissen door zijn eigen huurders worden veroorzaakt.

Welke omstandigheden verbandhoudende met het gebrek kunnen aan de verhuurder niet worden toegerekend?

Ongelukkige natuurlijke omstandigheden (slechte drainage in omgeving, ondoordringbare leemlaag niet ver onder de verhuurde woning) kunnen leiden tot de conclusie dat er een gebrek aanwezig is, maar dit gebrek mag niet aan de verhuurder worden toegerekend. Van de verhuurder mag niet worden gevergd dat hij het gebrek ‘verhelpt’.

Is de verhuurder verplicht een gebrek aan het gehuurde te verhelpen?

Op grond van de wet moet de verhuurder een gebrek op eerste verzoek van de huurder herstellen.

De huurder constateert gebreken aan de gehuurde woning. Wat moet hij doen?

Een verzoek aan de verhuurder doen om het gebrek te verhelpen. Het verzoek is vormvrij en kan zelfs stilzwijgend tot uitdrukking worden gebracht.

Bestaat er een uitzondering op die verplichting tot herstel?

De verhuurder is tot verhelpen van het gebrek verplicht als de daarmee gemoeide uitgaven niet van dien aard zijn dat uitgaven vergt die in alle redelijkheid niet van hem kunnen worden gevraagd.

Mag de huurder een gebrek zelf laten herstellen en de kosten daarvan verrekenen met de huur?

De huurder mag conform de wet gebreken zelf (laten) verhelpen als de verhuurder herstel ondanks dit verzoek niet verricht. De kosten van herstel mag hij op de verhuurder mag verhalen, eventueel door die met de huur te verrekenen.

Heeft de huurder het recht van retentie als de verhuurder nalatig blijft?

Als de verhuurder bepaalde zwaarwegende verplichtingen niet nakomt, dan kan de huurder zijn verplichting om het gehuurde op te leveren opschorten.

Mag de huurder de huur verminderen als gevolg van een gebrek aan het gehuurde?

De huurder kan in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen.

Mag de huurder de huur opschorten als gevolg van een gebrek aan het gehuurde?

Als het gehuurde gebreken vertoont mag de huurder de huur in verhouding tot de ernst van het probleem geheel dan wel gedeeltelijk opschorten. Voorwaarde is wel dat de verhuurder van de gebreken op de hoogte is gesteld.

Moet de huurder de ingehouden huur alsnog aan de verhuurder betalen als de gebreken zijn verholpen?

Als het gebrek is verholpen met de verhuurder alsnog de opgeschorte huur betalen, tenzij de huurder een actie tot schadevergoeding instelt wegens gederfd genot van het gehuurde. De schade kan even groot zijn als de huur. De huurder kan deze schade dan verrekenen met de nog openstaande huur.

Wat kan de huurder doen als de dienst bouw- en woningtoezicht van de gemeente de huurder te kennen geeft dat de woning voor bewoning niet geschikt (bijvoorbeeld onvoldoende vluchtwegen, brandgevaarlijk, instortingsgevaar) is en binnenkort moet worden ontruimd?

Als de eigenaar nalaat aan zo’n aanschrijving te voldoen kan bestuursdwang volgen, in de vorm dat de gemeente de verlangde voorzieningen zelf laat uitvoeren en de kosten op de eigenaar verhaalt.

Welk risico loopt de huurder als hij de huur heeft opgeschort en het opgeschorte bedrag blijkt voor een groot gedeelte ten onrechte te zijn ingehouden?

De huurder loopt dan het risico dat verhuurder een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst instelt wegens het onbetaald laten van de huur.

Welke eisen worden aan de mogelijkheid van buitengerechtelijke ontbinding door zowel huurder als verhuurder gesteld?

De uitgaven van herstel van de woning kunnen in redelijkheid niet van de verhuurder worden gevergd. De uitgaven kunnen niet meer terug worden verdiend.

Welke mogelijkheid van schadevergoeding kan de huurder in het kader van deze ontbinding vorderen?

Schadevergoeding op grond van de algemene regels van ontbinding van overeenkomsten.

Vragen over huurverlaging

Welke rol kan de huurcommissie vervullen als de woning gebreken vertoont?

De huurcommissie kan beslissen dat een lagere huurprijs dan de maximale huurprijs voor deze woning in rekening gebracht mag worden. De huurcommissie kan de huurprijs ook voor een bepaalde periode tijdelijk verlagen.

Kan de huurcommissie de huur verlagen in verband met gebreken aan de woning?

Als de huurcommissie gebreken constateert kan men sancties uitspreken in de vorm van verlaging van de in rekening te brengen huurprijs. De huurcommissie kan beslissen de huur te verlagen binnen een bandbreedte tussen 20 % tot 40 % van de maximum huurprijs. Dit is afhankelijk van de categorie waarin het gebrek zich bevindt (zeer ernstig tot overige gebreken).

Moet de huurder de ingehouden huur aan de verhuurder betalen als de huurcommissie de huur tijdelijk heeft verlaagd in verband met gebreken aan de gehuurde woning?

Nadat de gebreken zijn verholpen vervalt volgens de uitspraak van de huurcommissie de korting op de huur met ingang van de eerste dag volgend op die waarin de opheffing van die gebreken heeft plaatsgevonden. De korting hoeft niet te worden ingehaald. Dit is dus daadwerkelijk tijdelijke verlaging van de huur en niet opschorting van de huur.

Welke gebreken zijn voor de huurcommissie reden om de huur tijdeliijk te verlagen?

Bij zeer ernstige gebreken mag de huurprijs worden verlaagd tot een niveau van 20 % van de maximale huurprijsgrens (categorie A van de nulpuntenlijst) Bij ernstige gebreken mag de huurprijs worden verlaagd tot een niveau van 30 % van de maximale huurprijsgrens (categorie B van de nulpuntenlijst). Bij overige gebreken mag de huurprijs worden verlaagd tot een niveau van 40 % van de maximale huurprijsgrens (categorie c van de nulpuntenlijst).

Vragen over huurverhoging

Mag de huurprijs worden verhoogd zolang de gebreken niet zijn verholpen?

De huurprijs niet worden verhoogd zolang de geconstateerde gebreken niet zijn opgeheven. Dit geldt ook als de huurprijs lager is dan het laagste bedrag dat door de huurcommissie als de in rekening te brengen huurprijs kan worden berekend.

Wat is de ingangsdatum van de verlaagde huurprijs?

Als de gebreken zonder toetsing van de aanvangshuurprijs ter beoordeling worden gegeven vangt de verlaging van de huurprijs aan vanaf indieningsdag van het verzoekschrift.

Vragen over huurprijs en renovatie

Mag de huur in verband met renovatie worden verhoogd?

Als de verhuurder besluit tot renovatie van de woning, dan zal de woning in het algemeen in technische zin worden verbeterd waardoor de woning opgrond van het punten waarderingsstelsel van de verhuurder een hogere huur mag vragen.

Is er een grens in de mogelijkheid van huurverhoging?

Volgens de wetgever zal de huurverhoging in het kader van aangebrachte verbeteringen niet hoger mogen zijn dan de verbeterkosten rechtvaardigen, zelfs niet als op grond van het waarderingsstelsel een hogere huurprijs redelijk zou zijn. De huurprijs mag ook niet hoger zijn dan de maximale huurprijsgrens.

Welke taak heeft de huurcommissie bij beoordeling van geschillen over huurverhoging?

De huurcommissie stelt op basis van de wettelijke norm (onder meer het puntenwaarderingstelsel een redelijke huurprijs na renovatie vast.

Mag de huurverhoging op andere zaken betrekking hebben geriefsverbetering van het gehuurde?

De huurverhoging in verband met renovatie mag alleen betrekking hebben op geriefsverbetering.

Mag het verhelpen van een gebrek tot huurverhoging leiden?

In de wet is nu opgenomen dat het verhelpen van een gebrek geen aanleiding kan zijn om de huurprijs op de voet van deze bepaling te verhogen. Het verhelpen van een gebrek brengt de voorziening van de woning op het niveau dat door partijen is afgesproken en brengt geen geriefsverbetering teweeg, die partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst niet hebben voorzien.

Is het wettelijk toegestaan dat er tussen huurder en verhuurder een in het kader van renovatie huurverhoging wordt afgesproken?

Als de huurder en verhuurder voorafgaande aan de werkzaamheden een verhoging zijn overeengekomen, dan blijft deze verhoging van toepassing en de tussen partijen gemaakte afspraak bindend, ook als de renovatie duurder blijken te zijn geweest dan voorzien.

Wat is de ingangsdatum van de huurverhoging in het kader van renovatie?

De ingangsdatum van de huurverhoging is de eerste dag van de maand, volgend op die, waarin de voorzieningen tot stand zijn gekomen.

Waar kan men bezwaar tegen de huurverhoging maken?

De rechter beoordeelt of het door de verhuurder gedane aanbod redelijk is. Geschillen over de huurprijs dienen door de huurcommissie te worden behandeld (niet-geliberaliseerde woningen).

Wat is de positie van de huurder als hij de voorziening (en daarbij de verhoging) weigert?

De rechter beoordeelt of het door de verhuurder gedane aanbod redelijk is. Als de vraag met ja wordt beantwoord, dan krijgt de huurder alsnog gelegenheid om het aanbod van de verhuurder te aanvaarden. Als de huurder dit aanbod aanvaard, dan kot er een nieuwe huurovereenkomst tot stand.

Wat is de positie van de huurder die de voorziening accepteert, maar de voorgestelde verhoging weigert?

De huurder kan dan de huurcommissie verzoeken een uitspraak omtrent de huurprijswijziging die zij redelijk acht. De huurcommissie vermeldt in de uitspraak dat de overeengekomen huurprijs redelijk is dan wel welke de huurprijs is die zij redelijk acht, alsmede de datum van ingang van de huurprijswijziging, zijnde de eerste dag van de maand, volgend op die waarin de voorzieningen, veranderingen of verbeteringen zijn gereedgekomen.

Wat is de termijn van het indienen van het bezwaar tegen de voorgestelde verhoging bij de huurcommissie?

Een geschil moet binnen drie maanden na voltooiing van de werkzaamheden (dan kan worden vastgesteld wat de door de verhuurder bestede kosten zijn) aan de huurcommissie worden voorgelegd. Buiten deze periode zal de zaak rechtstreeks bij de kantonrechter aanhangig moeten worden gemaakt.

Vragen over huur en aanvangshuurprijs

Zijn partijen vrij in het afspreken van een huurprijs, ook als dit betekent dat de huurder een onredelijk hoge huurprijs betaalt?

Voor het sluiten van huurovereenkomsten geldt dat het partijen vrij staat met elkaar de inhoud van de overeenkomst te bepalen. Partijen mogen dus ook een onredelijk hoge huurprijs afspreken.

Kan de tussen partijen overeengekomen huurprijs worden gecorrigeerd?

De rechter en/of de huurcommissie kan ingrijpen in de overeengekomen huurprijs De wetgever staat ( incidentele) wijziging in de huurprijs toe voor het geval de maximale huurprijsgrens wordt overschreden, de kwaliteit van het gehuurde tekortschiet, of verbetering van het gehuurde is uitgevoerd.

Welke overeengekomen huurprijzen kunnen door de rechter altijd worden aangetast?

De door de wetgever vastgestelde huurprijs kan uitsluitend door tussenkomst van de huurcommissie, eventueel gevolgd door die van de kantonrechter worden gewijzigd. (bijvoorbeeld prijs voor onbewoonbaar verklaarde woning en voor wat betreft de service kosten)

Door wie moet de aanvangshuurprijs worden beoordeeld?

De huurcommissie moet op verzoek van verzoekt de huurprijs te toetsen aan de vastgestelde normen voor een woning conform het huurwaarderingsstelsel.

Binnen welke termijn moet de huurder de huurovereenkomst ter toetsing aan de huurcommissie geven?

Het verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs kan aan de huurcommissie alleen worden gedaan binnen zes maanden na totstandkoming van de huurovereenkomst.

Mag de huurcommissie een verlengde huurovereenkomst beoordelen, of een huurovereenkomst die aansluitend aan de eerste periode is afgesloten?

Als eis voor deze mogelijkheid van toetsing van de aanvangshuurprijs dient de huurovereenkomst onder meer voor de eerste keer zijn aangegaan. Een verlengde huurovereenkomst is dus niet voor toetsing vatbaar. In het laatste geval kan worden gedacht aan een huurovereenkomst die eerst voor een jaar is gesloten en die na beëindiging opnieuw is gesloten voor een (on)bepaalde periode.

Naar welk tijdstip wordt de aangepaste huurovereenkomst gecorrigeerd?

Naar tijdstip van aanvang van de huurovereenkomst.

Kan toetsing ook via de weg van een verzoek tot het verkrijgen van huursubsidie plaatsvinden?

De huurder kan soms onbedoeld terecht komen in het traject van toetsing van de huurprijs Als de huurder namelijk een woning huurt en ten behoeve van een tegemoetkoming in de huur voor het eerst huursubsidie aanvraagt dan vindt deze toetsing ook plaats. De huurder moet bij zijn aanvraag voor huursubsidie meestal een verklaring van de voorzitter van de huurcommissie meezenden, waaruit blijkt dat de hoogte van de huurprijs redelijk is.

Kan de huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen als de woning gebreken vertoont?

Ja, dit kan worden gedaan tot het moment dat de gebreken zijn hersteld. De verlaging hoeft niet te worden ingehaald.

Wat wordt bedoeld met de zogenaamde nulpuntenlijsten?

Dit zijn lijsten van gebreken die de huurcommissie hanteert om het percentage vast te stellen waarmee de huur wordt verlaagd in verband met gebreken aan het gehuurde. De lijst varieert van zeer ernstige gebreken tot overige gebreken. Het percentage waarmee gekort kan worden varieert van respectievelijk 20 % van de maximale huur tot 40 % van de maximale huur.

Wat zijn indexeringsclausules?

De indexeringsclausule zorgt voor een inflatiecorrectie van de huurprijs. Bij de toelichting van dit wetsartikel wordt dit bevestigd. Deze clausule kan om dezelfde redenen dan ook van toepassing worden verklaard op de wegens een gebrek verminderde huurprijs.

Vragen over huurprijzen en huurcommisie

Op welke wijze moet een (ver)huurder een verzoek voor de huurcommissie kenbaar maken?

Het verzoek wordt ingediend op een formulier overeenkomstig bijlage 4 bij de Regeling formulieren. Zie voor een voorbeeld van dit formulier deze site.

Moet de huurder iets betalen om een probleem door de huurcommissie te laten behandelen?

Voor het doen van een uitspraak is van beide partijen een voorschot verschuldigd. Dit voorschot beloopt voor beide partijen het bedrag van €11,00.

Voor wiens rekening komen de kosten van de procedure?

De partij die door de huurcommissie in het ongelijk wordt gesteld of grotendeels in het ongelijk wordt gesteld zal de kosten voor het doen van de uitspraak dienen te dragen.

Wat is de maximale periode van huurvermindering (met terugwerkende kracht)?

De periode voorafgaand aan het verzoek, waarover huurvermindering kan worden gevraagd is beperkt tot 6 maanden.

Is de kantonrechter ook bevoegd om van de vordering kennis te nemen?

Op grond van de artikelen 7:207 BW in combinatie met 7:257 BW is de kantonrechter bevoegd om van een vordering kennis te nemen. Men moet wel kiezen: óf de zaak door de huurcommissie laten beoordelen óf door de kantonrechter laten vaststellen.

Wat is het verschil in de beoordeling door kantonrechter en huurcommissie?

De kantonrechter beoordeelt de tekortkomingen op grond van de gebrekenregeling als vermeld in artikel 7:204 BW. De huurcommissie op grond van 7:241 BW. De lijst van art. 7:241 BW bestrijkt een ruimer terrein van tekortkomingen dan art. 7:204 BW. Bij art. 7: 204 lid 2 BW gaat het vooral om de onderhoudstoestand van het gehuurde De lijst van art. 7:241 BW is echter niet beperkt tot onderhoudsklachten.

Kan men de zowel bij de kantonrechter als bij de huurcommisie over dezelfde kwestie een vordering aanhangig maken?

Heeft men eenmaal een keuze gemaakt, dan is deze bindend. De huurder mag dus niet op twee ?paarden wedden?. De huurder kan met betrekking tot dezelfde feiten na afloop van de procedure niet alsnog voor de andere procedure kiezen. Het moet immers niet zo zijn dat de huurder als hij van de huurcommissie en de kantonrechter op grond van de artikelen 257 lid 2, en 262 een uitspraak heeft verkregen, hij nog eens een kantongerechtprocedure op grond van de artikelen 207 en 257 lid 1 kan beginnen, en omgekeerd.

Vragen over huurovereenkomst voor bepaalde tijd

Aan welke vereisten moet een huurovereenkomst voor bepaalde tijd voldoen om als zodanig te worden aangemerkt?

Er moet uitdrukkelijk zijn bedongen dat de gehuurde woonruimte na afloop van de bij dat beding overeengekomen termijn moet worden ontruimd. Het moet partijen absoluut duidelijk zijn dat het gehuurde tijdelijk wordt gehuurd.

Welke gronden moeten door de verhuurder worden aangevoerd om de huurovereenkomst na overeengekomen periode weer te kunnen bewonen?

  1. Indien de verhuurder die de woonruimte niet zelf heeft bewoond, noch deze eerder heeft verhuurd, na afloop van die termijn de woning zelf wil betrekken;
  2. Indien de verhuurder die zelf de vorige bewoner van de woonruimte is, na afloop van die termijn die woonruimte zelf opnieuw wil betrekken;
  3. Indien de verhuurder jegens wie de vorige huurder het recht heeft verkregen na afloop van die termijn de woning opnieuw te betrekken, deze huurder daartoe gelegenheid wil geven.

De huurder is een huurovereenkomst aangegaan voor bepaalde tijd. Moet de huurovereenkomst door de huurder/verhuurder worden opgezegd?

Ja, de huurovereenkomst moet door de huurder/verhuurder worden opgezegd met inachtneming van de normale termijnen van opzegging.

Kan een huurovereenkomst voor bepaalde tijd worden verlengd?

Een verlenging is mogelijk, in de zin dat partijen dan tussentijds de huur niet op kunnen zeggen. De gronden van bewoning van de het gehuurde lijken dan ongeloofwaardig te worden. Verlenging op grond van Leegstandswet is mogelijk , waarbij de huurder wordt verplicht het gehuurde bij het einde van de huurperiode te ontruimen.

Is het mogelijk om een woning voor bepaalde tijd te verhuren als de woning binnenkort moet worden gesloopt?

De Leegstandswet biedt de eigenaren van bepaalde leegstaande woningen en gebouwen de mogelijkheid deze tijdelijk te verhuren. Daarbij lijkt deze wet een uitzondering te bevatten op de regel als vermeld artikel 7:274 lid 2 BW.

Aan welke voorwaarden moet een huurovereenkomst voldoen om in het kader van sloop tijdelijk te worden verhuurd?

Voor een tijdelijke huurovereenkomst op grond van de Leegstandswet is een vergunning vereist. Deze kan door het college van Burgemeester en Wethouders (B&W) verleend worden. De vergunning wordt slechts eenmaal voor eenzelfde gebouw of woning verleend voor maximaal twee jaren. Deze duur kan door B&W verlengd worden tot maximaal drie jaar.

Mag de verhuurder de woning na het verstrijken van de overeengekomen periode zelf ontruimen als de huurder weigert te vertrekken?

Neen. De verhuurder zal de rechter altijd moeten vragen om de gewezen huurder uit het gehuurde te mogen ontruimen.

Vragen over huurbetaling en huurachterstand

Huurder betaalt enkele maanden de huur niet. De huurder is gedagvaard. De verhuurder vordert ontbinding van de overeenkomst en ontruiming van het gehuurde. Wat kan de huurder daartegen doen?

De huurachterstand vóór de eerst diende zittingsdag te betalen, of als dit niet mogelijk is de rechter (om tijd te rekken) verzoeken alsnog binnen een maand na het vonnis aan zijn verplichtingen te mogen voldoen.

Hoeveel maanden huurachterstand moet de huurder minmaal hebben opgebouwd om bij de rechter ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde toegewezen te krijgen?

Minimaal drie maanden huurachterstand. Dit is anders als er sprake is van herhaaldelijk toerekenbaar tekortschieten door de huurder.

Kan de huur ook worden beëindigd als de huurder herhaaldelijk nalatig is gebleven Bijvoorbeeld altijd te laat betalen van de huur, het niet betalen van de huurverhoging?

Ja. De verhuurder zal dan wel aan moeten tonen dat hij de huurder enkele malen gedurende een jaar op zijn verplichtingen heeft gewezen.

Wat te doen als de huurder de huur niet betaalt?

Het is dan verstandig de incasso van de vordering aan een deurwaarder uit handen te geven. Deze kan de dagvaarding opstellen en het vonnis executeren. Maak vooraf duidelijke afspraken over de kosten, want deze kunnen aardig oplopen als het gehuurde moet worden ontruimd (€1.500,00 tot €2.000,00 is mogelijk). Als de huurder geen verhaal biedt en/of met de Noorderzon is vertrokken, dan zullen de kosten bij de opdrachtgever in rekening worden gebracht.

Vragen over onderhuur

Wat is de definitie van onderhuur?

Onderhuur is de huurovereenkomst tussen de huurder en een derde, waarbij eerstgenoemde als verhuurder optreedt.

Wordt de huurder van zelfstandige woonruimte beschermd?

De onderhuur die betrekking heeft op een zelfstandige woning waar de onderhuurder zijn hoofdverblijf heeft, wordt in geval van beëindiging van de huur tussen huurder en verhuurder voortgezet door de verhuurder.

De huurder van onzelfstandige woonruimte beschermd?

Alleen de huurder van een zelfstandige woning wordt dus beschermd; de onderhuurder van een onzelfstandige woning zal het gehuurde moeten verlaten bij het beëindigen van de huurovereenkomst tussen de hoofdverhuurder en de hoofdhuurder.

Wordt de onderhuurder beschermd als zijn verhuurder onbevoegd de woonruimte heeft verhuurd?

De bescherming van de huurder van zelfstandige woonruimte is van toepassing bij zowel bevoegde als onbevoegde onderverhuring. De onderhuurder komt een eigen recht op grond van de wet toe handelt met zijn eigen verblijf in het gehuurde niet onrechtmatig. De onderhuurder handelt wel onrechtmatig als hij van de hoofdhuurder het huurcontract heeft overgenomen. In het laatste geval is er strikt genomen niet eens sprake van onderhuur.

Wat is de reden dat de wet bescherming biedt aan de huurder aan wie onbevoegd woonruimte is verhuurd?

Deze wettelijke regeling over bescherming van de onderhuurder is op deze manier geformuleerd om ontduiking ten nadele van de huurder te voorkomen. De ontduiking zou mogelijk blijven, indien de hoofdverhuurder aan een tussenpersoon zou verhuren met verbod van onderhuur, waarna de huurder overigens met medeweten van de hoofdverhuurder tot onderverhuur aan de eigenlijke bewoner overgaat. De onderverhuur zou dan niet bevoegd tot stand zijn gekomen. In het geval waarin de onderhuurder geen bescherming toekomt in situaties waarin er formeel van onbevoegde onderverhuring sprake is zou de rechtspositie van de onderhuurder te veel op losse schroeven komen te staan als de wet aan de (onbevoegde) onderhuurder geen bescherming zou geven.

Wordt de huurder van een afhankelijke bedrijfswoning ook beschermd?

Voor de afhankelijke woning (de woning die bij bedrijfsruimte is verhuurd) en die onder het huurregime van bedrijfsruimte valt geldt de bescherming van 7:269 BW niet. Zo?n woning kan wel een zelfstandige woning zijn, maar vanwege het feit dat de woning valt binnen het wettelijke regime van de bedrijfsruime waarmee de woning feitelijk is verbonden, kan artikel 7:269 BW geen effect hebben op de positie van partijen.

Behoort de huurder van een zelfstandige woning tot de zijnen (tot het gezin) van de hoofdhuurder en welke consequenties heeft dat?

Een ontruimingsvonnis tegen de hoofdhuurder kan niet tegen de onderhuurder ten uitvoer worden gelegd.

Heeft de hoofdverhuurder de mogelijkheid in kortgeding ontruiming van een onbevoegde verhuurde woonruimte vorderen?

De hoofdverhuurder kan in kort geding de ontruiming van de onderhuurder vorderen, als de hoofdverhuurder in kort geding aannemelijk kan maken dat de onderhuurder geen recht heeft om in de woning te blijven wonen (onvoldoende waarborgen huurder en kennelijke opzet om zich de positie van huurder te verschaffen).

Is de hoofdhuurder aansprakelijk voor onbevoegde onderhuur en zo ja hoe ziet die aansprakelijkheid er dan uit?

Bij onbevoegde onderverhuur is de hoofdhuurder jegens de hoofdverhuurder schadeplichtig, als hij het gehuurde niet leeg achterlaat. Bij bevoegde onderverhuur lijkt de hoofdhuurder het gehuurde niet leeg op te hoeven leveren. Dat is anders als de partijen met elkaar zijn overeengekomen dat onderverhuur weliswaar mogelijk is met dien verstande dat de hoofdhuurder het gehuurde bij het eindigen van de huurovereenkomst leeg oplevert en dus de huurovereenkomst met zijn huurder ook beëindigt.

Vragen over opzegging (formele eisen)

Gelden voor woonruimte strenge regels voor opzegging van huurovereenkomsten?

Ja, zonder een rechtsgeldige opzegging is beëindiging van een huurovereenkomst niet mogelijk.

Wat is het verschil tussen ontbinding en opzegging van een huurovereenkomst?

Bij ontbinding van de overeenkomst geldige minder formele vereisten dan bij ontbinding van de overeenkomst. Beide soorten van beëindiging moeten door de rechter worden uitgesproken (behalve bij ontbinding op grond van artikel 7:210 BW). Bij opzegging geldt bijvoorbeeld een termijn van opzegging, terwijl bij ontbinding geen termijn van opzegging gehanteerd hoeft te worden.

Kan een huurovereenkomst bij ondergeschikte tekortkomingen worden beëindigd?

Uit dit vereiste in de wet volgt dat de opzegging op deze grond niet plaats kan vinden wanneer de huurder enige ondergeschikte verplichtingen niet goed is nagekomen. Voor ontbinding van de overeenkomst geldt min of meer hetzelfde. De (huur) overeenkomst kan alleen worden ontbonden als de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt. Voor een ondergeschikte tekortkoming door de huurder kan de verhuurder de overeenkomst door de rechter niet laten ontbinden/beëindigen door opzegging.

Bij welke mogelijkheid van huurbeëindiging is theoretisch ontruiming van het gehuurde het snelst mogelijk?

Door ontbinding van de overeenkomst kan de overeenkomst door de rechter worden uitgesproken zonder acht te slaan op de termijn van opzegging. Een huurder die recht heeft op een opzeggingstermijn van 6 maanden kan dus hoe laakbaar zijn gedrag ook is, na verloop van die termijn van 6 maanden pas uit het gehuurde worden ontruimd (behoudens de mogelijkheid van een ontruimings kortgeding). Voor ontbinding van de huurovereenkomst geld dit niet.

Aan welke formele eisen moet een huuropzegging voldoen?

  1. De opzegging moet geschieden bij exploot of bij aangetekende brief;
  2. De opzegging door de verhuurder moet op straffe van nietigheid de gronden vermelden die tot de opzegging hebben geleid;
  3. De huurder moet bij de opzegging worden gevraagd binnen zes weken aan de verhuurder mede te delen of hij al dan niet toestemt in beëindiging van de overeenkomst;

Bij de opzegging moeten de volgende termijnen in acht worden genomen:

  1. Bij opzegging door de huurder: een termijn gelijk aan de tijd die tussen twee opvolgende voor betaling van de huurprijs overeengekomen dagen verstrijkt, doch niet korter dan een maand en niet langer dan drie maanden;
  2. Bij opzegging door de verhuurder: een termijn niet korter dan drie maanden, voor elk jaar dat de huurder krachtens overeenkomst ononderbroken het gehuurde in gebruik heeft gehad verlengd met één maand tot ten hoogste zes maanden.

Aan wie moet de opzegging worden geadresseerd als de woning door meer mensen wordt bewoond?

Als de opzegging door de huurder wordt gedaan dan moet de opzegging uiteraard aan de verhuurder worden gericht. Als de opzegging door de verhuurder wordt gedaan, dan moet deze worden gericht aan de huurder en de echtgenoot (of de geregistreerde partner) van de huurder.

Moet de medehuurder ook een aparte opzegging ontvangen?

Door het gestelde in de wet geldt de echtgenoot van de huurder wettelijk als medehuurder. De opzegging moet ook worden gericht aan de medebewoner die ook de status van medehuurder heeft bemachtigd.

In welke vorm moet de opzegging worden gegoten?

Een aangetekende brief of een deurwaardersexploot.

Welke gevolgen moeten aan een opzegging worden gebonden die niet voldoet aan de wettelijke eisen?

Er bestaat niet zonder meer een regel dat en dergelijke opzegging rechtsgevolgen mist. Volgens de wetsgeschiedenis is dit vormvoorschrift bedoeld om misvattingen omtrent verzenden en ontvangen uit te sluiten. De conversie regel is verder in dit verband ook van belang.

Wat houdt de conversie regel in?

Door de conversie regel wordt een formeel onjuiste handeling omgezet in een formeel juiste handeling als hierdoor de belangen van beide partijen niet wordt geschaad of als het oproepen van een dergelijke regel alleen vertraging kan veroorzaken, maar de gevolgen niet tegen kunnen houden.

Wat zijn de rechtsgevolgen van de opzegging door de huurder?

De opzegging door de huurder heeft beëindiging van de huurovereenkomst tot gevolg. De opzegging is een eenzijdige rechtshandeling.

Welke termijn van opzegging moet door de huurder en verhuurder worden gehanteerd?

Bij de opzegging moeten de volgende termijnen in acht worden genomen:

  1. Bij opzegging door de huurder: een termijn gelijk aan de tijd die tussen twee opvolgende voor betaling van de huurprijs overeengekomen dagen verstrijkt, doch niet korter dan een maand en niet langer dan drie maanden;
  2. Bij opzegging door de verhuurder: een termijn niet korter dan drie maanden, voor elk jaar dat de huurder krachtens overeenkomst ononderbroken het gehuurde in gebruik heeft gehad verlengd met één maand tot ten hoogste zes maanden.

Is een langere opzegtermijn in het voordeel van de huurder mogelijk?

Ja, van de wettelijke regeling mag in het voordeel van de huurder worden afgeweken.

Welke regeling van huuropzegging geldt voor de erfgenamen van de huurder?

De erfgenamen van een huurder hoeven niet op te zeggen indien zij de huurovereenkomst niet op grond van wettelijke regelingen voortzetten. Volgens de wet eindigt de overeenkomst van rechtswege 2 maanden na het overlijden van de huurder.

Welke geldige redenen van opzegging bestaan er (gronden van opzegging)?

  1. Indien de huurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt;
  2. Indien de verhuurder zijn vordering grondt op een beding als omschreven in lid 2 en aan de eisen van dat lid is voldaan, tenzij de verhuurder geen belang meer heeft bij de ontruiming;
  3. Indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, vervreemding van de gehuurde woonruimte niet daaronder begrepen, dat van hem, de belangen van beide partijen en van onderhuurders naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen;
  4. Indien de huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde woonruimte, voor zover, in het geval dat onderafdeling 2 op de opgezegde huurovereenkomst van toepassing is, dit aanbod niet een wijziging inhoudt van de huurprijs of van de servicekosten;
  5. Indien de verhuurder een krachtens een geldend bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken;
  6. Indien de huurovereenkomst een onzelfstandige woning betreft, die deel uitmaakt van de woning waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft, en de verhuurder aannemelijk maakt dat zijn belangen bij beëindiging van de huur zwaarder wegen dan die van de huurder bij voortzetting daarvan.

Mag de verhuurder binnen de wachttijd van zes weken een procedure starten?

Binnen deze zogenaamde wachttijd kan de verhuurder nog niet de zaak aan de rechter voorleggen. Volgens een uitspraak van de Hoge Raad is de opzegging toch geldig als de huurder bij niet inachtneming van deze termijn van zes weken zich toch tijdig tot de kantonrechter voor antwoord had gericht. Als de huurder geen nadeel van het niet hanteren van deze termijn ondervindt zal de rechter niet snel de ongeldigheid daarvan inroepen.

Zijn aan de huurbeëindiging na wederzijds goedvinden bepaalde voorwaarden verbonden?

Neen. Voor de bewijspositie is het wel raadzaam dit schriftelijk vast te leggen.

Vragen over opzegging (dringend eigen gebruik)

Wanneer is vordering in het kader van dringend eigen gebruik in elk geval niet voor toewijzing vatbaar?

Als er een huisvestingsvergunning noodzakelijk is en de huurder deze vergunning niet heeft. indien de verhuurder de rechtsopvolger (bijvoorbeeld de koper van de woning, of de erfgenaam van de woning) is van de vorige verhuurder en de opzegging is geschied binnen drie jaren na rechtsopvolging schriftelijk ter kennis van de huurder is gebracht.

Wat wordt bedoeld (en wat is de betekenis) van de dringendheid van het eigen gebruik van de woning?

Voor de verhuurder moet de reden van opzegging voor hem zelf noodzakelijk zijn. Er wordt niet aan het dringendheidsvereiste voldaan als de wens van de verhuurder om het gehuurde te gebruiken begrijpelijk maar niet urgent is. Als de dringendheid niet objectief bepaalbaar is, maar meer is gebaseerd op subjectieve of vage en weinig sprekende beweegredenen dan wordt niet voldaan aan het vereiste van dringendheid. ruimtegebrek is dit al gauw een dringende reden om de huur te beëindigen.

Kan de rechter de vordering afwijzing als dringendheid door de verhuurder niet kan worden aangetoond?

Het dringendheidsvereiste heeft een processuele functie, doordat het de weg vrijmaakt voor een prompte afwijzing van de vordering van de verhuurder, in het geval de dringendheid niet aannemelijk is.

Welke rol spelen de belangen van partijen bij de beoordeling van de dringendheid?

Uit de rechtspraak blijkt dat de belangenafweging feitelijk van aard is en dat deze naar billijkheid dient te geschieden. Als de dringendheid van het gebruik vast staat kan de vordering toch nog worden afgewezen, omdat het belang van de huurder (economische en sociale gebondenheid aan de woning of buurt en leeftijd huurder) meer gewicht in de schaal legt dan het belang van de verhuurder (financiële omstandigheden en huidige woonomstandigheden).

Staat eigen toedoen door de verhuurder de dringende reden in de weg?

Wanneer de verhuurder zelf een sturende rol heeft gespeeld bij de noodzaak van het eigen gebruik, doet dit niets af aan de dringendheid, maar het eigen toedoen kan wel een negatieve factor voor de verhuurder zijn in de belangenafweging, waarbij ‘alle omstandigheden van het geval dienen te worden betrokken’. Eigen toedoen kan deze opzeggingsgrond dus in de weg staan.

Staan andere (woon)alternatieven van de verhuurder de dringendheid in de weg?

Wanneer de verhuurder zonder veel moeite via een andere oplossing dan door beëindiging van de betrokken huurovereenkomst zijn belangen kan veilig stellen, kan dit aan huurbeëindiging in de weg staan.

Welke voorbeelden van een onbehoorlijke keuze van de verhuurder leiden tot afwijzing van de vordering?

Een verhuurder/monumentenstichting heeft weliswaar nog een woning, maar zij heeft om haar moverende redenen, onder meer samenhangend met het gegeven dat het een huurder betreft die er nog langer woont, gekozen voor deze woning.

Kunnen praktische of juridische beletsels aan het gebruik van het gehuurde de dringendheid in de weg staan?

Wanneer het om praktische of juridische redenen onaannemelijk is dat het door de verhuurder beoogde gebruik valt te verwezenlijken is dit een beletsel voor de dringendheid.

Kan het belang van een ander een dringende reden voor huurbeëindiging zijn?

Vaste rechtspraak is dat behalve gebruik door de verhuurder persoonlijk, ook gebruik door een ander binnen het toepassingsgebied van het dringend eigen gebruik kan vallen, voor zover de verhuurder door het in gebruik geven aan die ander zijn eigen belang dient.

Is het belang bij verkoop van de woning een dringende reden?

De dringendheid van het eigen gebruik omvat niet vervreemding van de gehuurde woning. De huurder moet immers niet gedwongen kunnen worden om ‘tegen zijn wil de huurwoning te verlaten alleen om de verkoper in de gelegenheid te stellen een hogere opbrengst te behalen.’

Is sloop van de woning een dringende reden van eigen gebruik?

Als financiële belangen een reden zijn voor huurbeëindiging wegens sloop (en een daarop volgende verkoop van de ondergrond) kan dit een rechtsgeldige grond zijn om de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik te beëindigen.

Zijn financiële belangen van de verhuurder een reden voor opzegging van de huur?

Financiële belangen van de verhuurder hangen vaak samen met de wens om de woning, waarvan de ontruiming gevorderd wordt, vanwege exploitatieverliezen te renoveren of te slopen. In deze gevallen hanteert de Hoge Raad als maatstaf voor de dringendheid of het in stand houden van de woning, gelet op de omvang van de exploitatieverliezen, in redelijkheid van de verhuurder kan worden gevergd.

Is renovatie als dringende reden te beschouwen?

Volgens art. 7:274 lid 3 onder a BW dient onder eigen gebruik mede te worden begrepen ‘renovatie van woonruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is’.

Is aanwezigheid van een passende woonruimte voor de huurder een harde eis voor toewijzing van de vordering?

Als er geen passende woning is, dan zal de beëindiging van de huurovereenkomst niet kunnen worden toegewezen.

Moet huurder onderzoek naar passende woonruimte doen?

In een procedure kan de vraag naar passende vervangende woonruimte als bewijsopdracht bij de huurder komen te liggen De rechter de stelplicht van de huurder in een procedure verzwaren door te verlangen dat hij aantoont dat als mogelijk door de verhuurder geopperde alternatieve woonruimte niet passend is, ofwel dat anderszins ter plaatse geen woonruimte beschikbaar is. De huurder zal dan aan dienen te tonen waarom er geen passende woonruimte voorhanden is. Voorafgaande aan de procedure is het zinvol hierover duidelijkheid te krijgen.

Is de verhuurder bij toewijzing van de vordering aan de huurder een vergoeding verschuldigd?

In artikel 7:275 BW staat vermeld dat de rechter in zijn beslissing tot toewijzing van de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik of wijziging van de bestemming deze vergoeding kan vaststellen. Een vergoeding van ? 5.000,00 wordt nu gebruikelijk tarief gehanteerd bij de beëindiging van een huurovereenkomst.

Vragen over overlijden huurder

Wordt de huur na overlijden van de huurder van rechtswege voortgezet?

Bij overlijden van de huurder zet de medehuurder de huur als huurder van rechtswege voort er is dus geen formaliteit nodig om dit recht te verkrijgen.

Gedurende welke periode wordt de huur na het overlijden van de huurder voortgezet?

Als de huurder met een persoon samenwoont die het medehuurderschap niet heeft aangevraagd zal deze de huur gedurende zes maanden na het overlijden van de huurder voortzetten als deze persoon in de woonruimte zijn hoofdverblijf heeft en met de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gevoerd.

Wat is de indieningstermijn van de vordering tot verkrijging van het mede huurderschap?

Zes maanden na het overlijden van de huurder moet de aspirant huurder een vordering bij de rechter instellen tot verkrijging tot het huurderschap. Let op de vervaltermijn!. Een te laat indienen van deze vordering lijdt tot niet-ontvankelijkheid.

Wat zijn de eisen om als samenwoner de status van medehuurder te krijgen?

Hoofdverblijf in het gehuurde; Duurzame gemeenschappelijke huishouding: Hierbij behoeft niet de minimum periode van twee jaar samenwoning te worden gehanteerd. Er wordt dan meer gekeken naar de intentie die partijen bij het aangaan van de samenwoning hebben gehad en of die relatie was gericht op een gemeenschappelijke huishouding.

Wat wordt in dit kader met hoofdelijke aansprakelijkheid bedoeld?

Deze hoofdelijke aansprakelijkheid van de samenwoner vangt aan vanaf het moment van overlijden.

Hoe luidt de positie van de erfgenamen?

Erfgenamen (die niet in het gehuurde wonen) hebben een huurrecht gedurende 2 maanden na het eind van de maand waarin de huurder is overleden. De erfgenamen hebben dit recht bovendien alleen als er geen medehuurders of andere huurvoortzetters zijn. De erfgenamen kunnen alle aansprakelijkheid afwijzen van de verplichtingen van de overledene die uit de huurovereenkomst voortvloeien.

Is de verhuurder in deze context zeker van betaling van de huur?

Het is goed denkbaar dat de verhuurder met een huurschuld blijft zitten. Bijvoorbeeld: de huurder heeft huurschuld doen ontstaan voordat de medehuurder die hoedanigheid kreeg; huurschuld van de overledene kan voor het tijdstip van overlijden niet op de samenwoner worden afgewenteld; Er zijn geen samenwoners en/of medehuurders en de erfgenamen verwerpen de erfenis, of er zijn geen erfgenamen.

Wat de positie van de medehuurders/gebruikers bij huurovereenkomst voor bepaalde tijd?

De overeenkomst geldt in principe voor de bepaalde periode. De wet geeft voor de samenwoner en de medehuurder de ontsnapping door binnen 6 maanden na het overlijden van de huurder de huur op te kunnen zeggen. Door deze regeling is een tussentijdse opzegging van een huurovereenkomst voor bepaalde duur toch mogelijk.

Vragen over renovatie van woningen

Is er sprake van renovatie als de veranderingen geen invloed op het woongenot hebben?

Als de verhuurder veranderingen aan wenst te brengen, die geen enkele invloed op het woongenot heeft hoeft de verhuurder de huurder hiervoor geen toestemming te verlenen, want dan is er geen sprake van renovatie.

Wat zijn dringende werkzaamheden?

Onder dringende werkzaamheden wordt verstaan de werkzaamheden die niet zonder nadeel kunnen tot na het einde van de huurtermijn kunnen worden uitgesteld.

Moet de huurder dringende werkzaamheden aan het gehuurde toestaan?

Als er dringende werkzaamheden aan het gehuurde uitgevoerd moeten worden moet de huurder toestaan dat de verhuurder deze werkzaamheden uitvoert.

Moet de huurder werkzaamheden ter verbetering van het gehuurde toestaan?

Dit moet de huurder toestaan als de werkzaamheden niet tot het einde van de huurovereenkomst kunnen worden uitgesteld en er van een redelijk voorstel sprake is.

Wat houdt de gedoogplicht van de huurder in?

De gedoogplicht omvat naast daadwerkelijk het verrichten van de werkzaamheden ook de verplichting van de huurder om de verhuurder toegang tot het gehuurde te verlenen om de verhuurder gelegenheid te geven om op te nemen welke werkzaamheden uitgevoerd dienen te worden. Daarnaast kan het gedogen ook en actieve handeling van de huurder inhouden. Hiermee wordt meestal bedoeld dat de huurder het gehuurde in verband met deze werkzaamheden moet ontruimen.

Wat is de positie van de onderhuurder als deze werkzaamheden uitgevoerd moeten worden?

Deze regeling is ook voor de onderhuurders van zelfstandige woonruimte ontworpen. In de wet is geen verplichting voor de hoofdhuurder opgenomen om voor de belangen van zijn onderhuurder zorg te dragen. Het lijkt zinvol om de onderhuurder in een door de huurder gestarte procedure te voegen.

Geldt er voor de huurder ook een gedoogplicht ten aanzien van werkzaamheden aan een naburig pand?

De huurder zal de verhuurder/eigenaar gelegenheid moeten geven om zijn verplichtingen ten aanzien van een eigenaar van een naburig erf na te komen als de eigenaar van dit erf door noodzakelijke werkzaamheden aan zijn pand het gehuurde moet gebruiken.

Wat wordt bedoeld met een redelijk voorstel?

Uitgangspunt van de regeling is dat de verhuurder aan de huurder een schriftelijk en een redelijk voorstel dient te doen. De bedoeling van dit vormvereiste is dat een schriftelijk voorstel bijdraagt tot goed overleg. Het niet voldoen aan deze formaliteiten maakt het voorstel nietig of vernietigbaar.

Mag de huurovereenkomst in verband met renovatie (sloop) worden beëindigen?

De verhuurder heeft uitdrukkelijk de mogelijkheid om de huurovereenkomst met het oog op de renovatie te beëindigen door opzegging. De wettelijke opzeggingsgronden voor huur van woonruimte van artikel 7: 274 lid 1 onder c en lid 3 BW.

Is een renovatievoorstel mogelijk in bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd?

Indien de huurovereenkomst voor bepaalde tijd is afgesloten, kan er niet tussentijds worden opgezegd. Verder kan de renovatie dan wellicht worden uitgesteld tot na de verstrijken van de huurovereenkomst, zodat een renovatie gedurende een huurovereenkomst van bepaalde tijd niet zonder meer mogelijk is.

Moet de rechter worden ingeschakeld als de huurder van geliberaliseerde woningen en middenstandsbedrijfsruimten het met het voorstel niet eens is?

Voor de geliberaliseerde woningen en de woonruimte voor middenstandsbedrijfsruimte geldt de wettelijke regeling over vaststelling van de huurprijs niet. Voor laatstgenoemde categorie zijn geen wettelijke normen ontwikkeld. De enige richtlijn bestaat er uit dat het voorstel ook redelijk moet zijn gezien de financiële consequenties voor de verhuurder en de huurprijsverhoging voor de verhuurder.

Wat is de consequentie van afwijzing van een redelijk voorstel door de huurder?

Indien de huurder een redelijk voorstel tot renovatie van de verhuurder niet aanvaardt, kan de verhuurder zich tot de rechter wenden met de vordering dat de rechter het voorstel redelijk verklaart. De huurder heeft de kans dat de verhuurder gelijktijdig verzoekt de huurovereenkomst opzegt grond van dringend gebruik of het zich niet gedragen als een goed huurder betaamt.

Hoe is de regeling bij complexgewijze renovatie met voortzetting van de huurovereenkomst?

Bij complexgewijze renovatie zal de huurder bij instemming van meer dan 70 % van de huurders aannemelijk dienen te maken dat het voorstel in zijn concrete situatie onredelijk is. Bij afwijzing van het voorstel kan de verhuurder niet aan de slag. Mocht de verhuurder toch aan de slag gaan, dan kan een verbod hiervan bij de rechter, zo nodig in kort geding, worden gevorderd door de huurder.

Welke termijn moet de huurder in acht nemen om bezwaar te maken tegen het voorstel?

De huurder kan binnen een termijn van acht weken na de schriftelijke kennisgeving van de verhuurder aan hem dat 70% of meer van de huurders met het voorstel heeft ingestemd een beslissing van de rechter vorderen omtrent de redelijkheid van het voorstel.

Welke gevolgen heeft afwijzing van het voorstel ten aanzien van een individuele huurder bij complexgewijze renovatie?

De verhuurder kan ten aanzien van die individuele woning de renovatie niet laten uitvoeren. De huurder die niet met het voorstel heeft ingestemd heeft ten behoeve van zijn individuele geval de mogelijkheid te vorderen dat hij de renovatie niet behoeft te gedogen, voor zover het voorstel wat hem betreft niet redelijk is. Het gaat hier dus om een weerlegbaar vermoeden door de huurder die zich niet bij de meerderheid wenst aan te sluiten.

Kan de huurder de huurovereenkomst ontbinden in het kader van dit voorstel?

De huurder heeft de mogelijkheid de huurovereenkomst te ontbinden en schadevergoeding te vorderen als de reparaties aan de woning van dien aard zijn dat het gehuurde onbewoonbaar wordt. De wettelijke regeling hierover is opgenomen in artikel 7:279 BW.

Welke relatie heeft de ontbindingsgrond ?dringend nodig hebben voor eigen gebruik? met het renovatievoorstel?

De huurder die het voorstel niet wenst te aanvaarden, maar ook de overeenkomst niet wenst te beëindigen loopt het gevaar dat de verhuurder de huurovereenkomst opzegt op grond van artikel 7:274 1 onder c BW (dringend nodig voor eigen gebruik) en op grond van de opzeggingsgrond dat hij zich niet gedraagt zoals een goed huurder betaamt.

Is vermindering van de huurprijs als gevolg van de renovatie mogelijk?

De huurder is gerechtigd om gedurende de renovatie huurprijsvermindering te vragen. De wettelijke regeling is neergelegd in artikel 7:207 BW.

Is door renovatie wijziging van het gehuurde mogelijk?

De huurder moet de verhuurder in staat stellen dringende werkzaamheden uit te voeren. Dit betekent dat de verhuurder in het kader van renovatie niet zonder meer de gedaante van het gehuurde mag wijzigen. De lagere rechtspraak sluit zich hierbij aan.

Kunnen dringende werkzaamheden als een gebrek worden gezien?

De huurder kan alleen aanspraak maken op schadevergoeding, huurvermindering en ontbinding als er sprake is van een gebrek aan het gehuurde. Een gebrek is aanwezig als de huurder niet het genot krijgt dat hij bij de aanvang van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van dezelfde soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan men niet verwachten dat er niet wordt gerenoveerd; bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd ligt dit anders.

Schadeplichtigheid van de verhuurder door renovatie of dringende reparatie?

De verhuurder kan wel schadeplichtig worden als het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst een gebrek had, of dat er van achterstallig onderhoud sprake was. In dit geval kan dan wel worden gezegd dat het verwachtingspatroon werd verstoord.

Welke executie mogelijkheden bestaan er in het kader van renovatie?

Op grond van artikel 558 van Burgerlijke Rechtsvordering kan de verhuurder op grond van de overeengekomen renovatiewerkzaamheden vorderen dat de huurder de woning geheel of gedeeltelijk ontruimt.