Vraag en antwoord

Indien partijen één huurprijs zijn overeengekomen, waaruit het onderscheid tussen huurprijs en servicekosten niet is af te leiden, dan is er sprake van een all in-prijs.

Een verhoging van de huur is alleen maar mogelijk als er in de huurovereenkomst onderscheid is gemaakt tussen de “kale huurprijs” en de servicekosten. Bij een all in-huurprijs, is het voor de verhuurder niet mogelijk om een huurverhoging door te voeren: de huurprijs staat immers niet vast, zodat de huurprijs niet kan worden verhoogd.

Volgens artikel 7:258 BW kan de huurder de huurcommissie altijd verzoeken om de hoogte van de huurprijs en de hoogte van het voorschotbedrag vast te stellen. De verhuurder kan dit slechts onder bepaalde voorwaarden.

In veel gevallen zal de huur hierdoor worden verlaagd. De huurprijs wordt immers bepaald op 55 % van de maximale huurprijsgrens en het voorschot servicekosten op 25 % van die huurprijs. Veel verhuurders zien dit dan ook als een sanctie.

Ja, want anders kan de huurcommissie de servicekosten niet vaststellen.

Sleutelgeld is een bedrag, dat de verhuurder aan de nieuwe huurder vraagt als voorwaarde voor de totstandkoming van de huurovereenkomst. De verhuurder mag dit niet vragen. Het is het bedingen van een onredelijk voordeel, zoals de wet dat noemt. Onder sleutelgeld wordt overigens niet hetzelfde verstaan als onder overnamekosten. Heeft u toch sleutelgeld betaald, dan kunt u dit later via de kantonrechter terug vorderen. In dat geval moet u wel kunnen bewijzen dat er is betaald, bijvoorbeeld met behulp van een kwitantie, een bank- of giro-afschrift of met getuigen. Teveel betaald sleutelgeld kunt u terugvorderen. Een afspraak bij het begin van de huur die voor de verhuurder een ‘onredelijk voordeel’ oplevert is ongeldig. Datzelfde geldt voor de afspraak met de vertrekkende huurder in het geval u teveel overnamekosten betaald heeft. U kunt het geld dat u op grond van zo’n onredelijke afspraak heeft betaald na het sluiten van de huurovereenkomst weer terugvorderen. U moet hiervoor uw verhuurder (of de vertrekkende huurder in het geval u teveel overnamekosten betaald heeft) schriftelijk sommeren het teveel betaalde terug te storten op uw bank- of girorekening. Als hij niet op uw sommatie ingaat, kunt u terecht bij de huurcommissie en bij de kantonrechter.

Als de woning voor de uitoefening van de dienstbetrekking noodzakelijk is dan is er sprake van een echte dienstwoning.Wat wordt verstaan onder een oneigenlijke dienstwoning? Als de woning niet noodzakelijk is voor de uitoefening van de functie, maar aan de huurder als een soort secondaire arbeidsvoorwaarde ter beschikking wordt gesteld, dan is er sprake van een oneigenlijke dienstwoning.

Nee. De wettelijke regels met betrekking tot het beëindigen van huurwoningen is hier niet van toepassing. De regels voor beëindiging van het gebruik van de woning gelden zoals door partijen is overeengekomen.

De door de verhuurder verschafte prestatie is gebrekkig als de huurder niet het huurgenot ontvangt waarop hij op grond van de overeenkomst mocht rekenen.

Voor woonruimte kan de verhuurder zich niet onttrekken aan gebreken die bij aanvang van de huurovereenkomst al aanwezig waren Dit betekent dan dat de verhuurder voor een gebrek aansprakelijk blijft ook als de huurder het gebrek bij aanvang van de huurovereenkomst heeft aanvaard. De achterliggende gedachte van deze bepaling is dat de verhuurder van woonruimte zich niet voor eigen opzet of grove schuld mag vrijtekenen. Het schenden van een mededelingsplicht over een gebrekkige zaak mag uiteraard niet worden beloond met uitsluiting van de aansprakelijkheid van de verhuurder.

In de wet staat vermeld dat de huurder van de verhuurder het huurgenot mag verwachten zoals dat hem bij het aangaan van de huurovereenkomst is voorgespiegeld. Defecten aan het gehuurde, waardoor het beoogde gebruik van het gehuurde niet langer aan een redelijk kwaliteitsniveau beantwoordt kunnen dus als een defect worden gezien die de huurder gezien het voorgespiegelde huurgenot niet behoefde te verwachten.

De kern van het verschaffen van woongenot bestaat in ieder geval uit het ter beschikking stellen van het gehuurde, de verplichting om er voor zorg te dragen dat het gehuurde aan de huurder ter beschikking blijft (dus de plicht tot onderhoud) en het zich onthouden van stoornissen die het huurgenot kunnen belemmeren.

Preventief onderhoud is niet afdwingbaar. Men moet zich wel realiseren dat als het uitblijven van preventief onderhoud leidt tot onderhoudsgebreken, dit gebrek er toe kan leiden dat de huurder actie tegen de verhuurder kan ondernemen op grond van gebrekkig onderhoud.

Onderhoud is het terugbrengen van het gehuurde in de oorspronkelijke staat, zodat deze kosten ( de uitzonderingen daargelaten) in het algemeen niet doorberekend mogen worden.

Een huurder heeft geen recht op geriefsverbetering (renovatie) van het gehuurde. Reparatie van een gebrek wordt niet als een verbetering gezien. De huurder krijgt dan immers de kwaliteit waar hij recht op heeft.

De verhuurder is niet verantwoordelijk voor wijzigingen die door de huurder aan het gehuurde zijn aangebracht. Dit geldt met name voor de wijzigingen die zonder toestemming van de verhuurder zijn aangebracht.

Ja, mits de schade de verhuurder valt toe te rekenen.

In lid 3 van artikel 204 BW is vastgelegd dat de verhuurder niet aansprakelijk is voor feitelijke stoornis van het huurgenot door derden.

Een verhuurder die ook niet verhuurder is van een overlast veroorzakende huurder is kan slechts voor de overlast aansprakelijk zijn als dit in de huurovereenkomst is bedongen. De verhuurder is dan aansprakelijk volgens de regels van het overeenkomsten recht: van een gebrek is dan geen sprake. De verhuurder is wel verplicht om op te treden tegen ?zijn overlast veroorzakende huurders? . Het feit dat de verhuurder tegen de overlast veroorzakende huurder moet optreden moet dus niet als gebrek van het gehuurde worden gekwalificeerd, maar meer op een verplichting van de verhuurder om op te treden tegen overlast veroorzakende huurders. Stoornissen van derden komen aldus niet voor rekening van de verhuurder, tenzij de stoornissen door zijn eigen huurders worden veroorzaakt.

Ongelukkige natuurlijke omstandigheden (slechte drainage in omgeving, ondoordringbare leemlaag niet ver onder de verhuurde woning) kunnen leiden tot de conclusie dat er een gebrek aanwezig is, maar dit gebrek mag niet aan de verhuurder worden toegerekend. Van de verhuurder mag niet worden gevergd dat hij het gebrek ‘verhelpt’.

Op grond van de wet moet de verhuurder een gebrek op eerste verzoek van de huurder herstellen.

Een verzoek aan de verhuurder doen om het gebrek te verhelpen. Het verzoek is vormvrij en kan zelfs stilzwijgend tot uitdrukking worden gebracht.

De verhuurder is tot verhelpen van het gebrek verplicht als de daarmee gemoeide uitgaven niet van dien aard zijn dat uitgaven vergt die in alle redelijkheid niet van hem kunnen worden gevraagd.

De huurder mag conform de wet gebreken zelf (laten) verhelpen als de verhuurder herstel ondanks dit verzoek niet verricht. De kosten van herstel mag hij op de verhuurder mag verhalen, eventueel door die met de huur te verrekenen.

Als de verhuurder bepaalde zwaarwegende verplichtingen niet nakomt, dan kan de huurder zijn verplichting om het gehuurde op te leveren opschorten.

De huurder kan in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen.

Als het gehuurde gebreken vertoont mag de huurder de huur in verhouding tot de ernst van het probleem geheel dan wel gedeeltelijk opschorten. Voorwaarde is wel dat de verhuurder van de gebreken op de hoogte is gesteld.

Als het gebrek is verholpen met de verhuurder alsnog de opgeschorte huur betalen, tenzij de huurder een actie tot schadevergoeding instelt wegens gederfd genot van het gehuurde. De schade kan even groot zijn als de huur. De huurder kan deze schade dan verrekenen met de nog openstaande huur.

Als de eigenaar nalaat aan zo’n aanschrijving te voldoen kan bestuursdwang volgen, in de vorm dat de gemeente de verlangde voorzieningen zelf laat uitvoeren en de kosten op de eigenaar verhaalt.

De huurder loopt dan het risico dat verhuurder een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst instelt wegens het onbetaald laten van de huur.

De uitgaven van herstel van de woning kunnen in redelijkheid niet van de verhuurder worden gevergd. De uitgaven kunnen niet meer terug worden verdiend.

Schadevergoeding op grond van de algemene regels van ontbinding van overeenkomsten.

De huurcommissie kan beslissen dat een lagere huurprijs dan de maximale huurprijs voor deze woning in rekening gebracht mag worden. De huurcommissie kan de huurprijs ook voor een bepaalde periode tijdelijk verlagen.

Als de huurcommissie gebreken constateert kan men sancties uitspreken in de vorm van verlaging van de in rekening te brengen huurprijs. De huurcommissie kan beslissen de huur te verlagen binnen een bandbreedte tussen 20 % tot 40 % van de maximum huurprijs. Dit is afhankelijk van de categorie waarin het gebrek zich bevindt (zeer ernstig tot overige gebreken).

Nadat de gebreken zijn verholpen vervalt volgens de uitspraak van de huurcommissie de korting op de huur met ingang van de eerste dag volgend op die waarin de opheffing van die gebreken heeft plaatsgevonden. De korting hoeft niet te worden ingehaald. Dit is dus daadwerkelijk tijdelijke verlaging van de huur en niet opschorting van de huur.

Bij zeer ernstige gebreken mag de huurprijs worden verlaagd tot een niveau van 20 % van de maximale huurprijsgrens (categorie A van de nulpuntenlijst) Bij ernstige gebreken mag de huurprijs worden verlaagd tot een niveau van 30 % van de maximale huurprijsgrens (categorie B van de nulpuntenlijst). Bij overige gebreken mag de huurprijs worden verlaagd tot een niveau van 40 % van de maximale huurprijsgrens (categorie c van de nulpuntenlijst).

De huurprijs niet worden verhoogd zolang de geconstateerde gebreken niet zijn opgeheven. Dit geldt ook als de huurprijs lager is dan het laagste bedrag dat door de huurcommissie als de in rekening te brengen huurprijs kan worden berekend.

Als de gebreken zonder toetsing van de aanvangshuurprijs ter beoordeling worden gegeven vangt de verlaging van de huurprijs aan vanaf indieningsdag van het verzoekschrift.

Als de verhuurder besluit tot renovatie van de woning, dan zal de woning in het algemeen in technische zin worden verbeterd waardoor de woning opgrond van het punten waarderingsstelsel van de verhuurder een hogere huur mag vragen.

Volgens de wetgever zal de huurverhoging in het kader van aangebrachte verbeteringen niet hoger mogen zijn dan de verbeterkosten rechtvaardigen, zelfs niet als op grond van het waarderingsstelsel een hogere huurprijs redelijk zou zijn. De huurprijs mag ook niet hoger zijn dan de maximale huurprijsgrens.

De huurcommissie stelt op basis van de wettelijke norm (onder meer het puntenwaarderingstelsel een redelijke huurprijs na renovatie vast.

De huurverhoging in verband met renovatie mag alleen betrekking hebben op geriefsverbetering.

In de wet is nu opgenomen dat het verhelpen van een gebrek geen aanleiding kan zijn om de huurprijs op de voet van deze bepaling te verhogen. Het verhelpen van een gebrek brengt de voorziening van de woning op het niveau dat door partijen is afgesproken en brengt geen geriefsverbetering teweeg, die partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst niet hebben voorzien.

Als de huurder en verhuurder voorafgaande aan de werkzaamheden een verhoging zijn overeengekomen, dan blijft deze verhoging van toepassing en de tussen partijen gemaakte afspraak bindend, ook als de renovatie duurder blijken te zijn geweest dan voorzien.

De ingangsdatum van de huurverhoging is de eerste dag van de maand, volgend op die, waarin de voorzieningen tot stand zijn gekomen.

De rechter beoordeelt of het door de verhuurder gedane aanbod redelijk is. Geschillen over de huurprijs dienen door de huurcommissie te worden behandeld (niet-geliberaliseerde woningen).

De rechter beoordeelt of het door de verhuurder gedane aanbod redelijk is. Als de vraag met ja wordt beantwoord, dan krijgt de huurder alsnog gelegenheid om het aanbod van de verhuurder te aanvaarden. Als de huurder dit aanbod aanvaard, dan kot er een nieuwe huurovereenkomst tot stand.

De huurder kan dan de huurcommissie verzoeken een uitspraak omtrent de huurprijswijziging die zij redelijk acht. De huurcommissie vermeldt in de uitspraak dat de overeengekomen huurprijs redelijk is dan wel welke de huurprijs is die zij redelijk acht, alsmede de datum van ingang van de huurprijswijziging, zijnde de eerste dag van de maand, volgend op die waarin de voorzieningen, veranderingen of verbeteringen zijn gereedgekomen.

Een geschil moet binnen drie maanden na voltooiing van de werkzaamheden (dan kan worden vastgesteld wat de door de verhuurder bestede kosten zijn) aan de huurcommissie worden voorgelegd. Buiten deze periode zal de zaak rechtstreeks bij de kantonrechter aanhangig moeten worden gemaakt.

Voor het sluiten van huurovereenkomsten geldt dat het partijen vrij staat met elkaar de inhoud van de overeenkomst te bepalen. Partijen mogen dus ook een onredelijk hoge huurprijs afspreken.

De rechter en/of de huurcommissie kan ingrijpen in de overeengekomen huurprijs De wetgever staat ( incidentele) wijziging in de huurprijs toe voor het geval de maximale huurprijsgrens wordt overschreden, de kwaliteit van het gehuurde tekortschiet, of verbetering van het gehuurde is uitgevoerd.

De door de wetgever vastgestelde huurprijs kan uitsluitend door tussenkomst van de huurcommissie, eventueel gevolgd door die van de kantonrechter worden gewijzigd. (bijvoorbeeld prijs voor onbewoonbaar verklaarde woning en voor wat betreft de service kosten)

De huurcommissie moet op verzoek van verzoekt de huurprijs te toetsen aan de vastgestelde normen voor een woning conform het huurwaarderingsstelsel.

Het verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs kan aan de huurcommissie alleen worden gedaan binnen zes maanden na totstandkoming van de huurovereenkomst.

Als eis voor deze mogelijkheid van toetsing van de aanvangshuurprijs dient de huurovereenkomst onder meer voor de eerste keer zijn aangegaan. Een verlengde huurovereenkomst is dus niet voor toetsing vatbaar. In het laatste geval kan worden gedacht aan een huurovereenkomst die eerst voor een jaar is gesloten en die na beëindiging opnieuw is gesloten voor een (on)bepaalde periode.

Naar tijdstip van aanvang van de huurovereenkomst.

De huurder kan soms onbedoeld terecht komen in het traject van toetsing van de huurprijs Als de huurder namelijk een woning huurt en ten behoeve van een tegemoetkoming in de huur voor het eerst huursubsidie aanvraagt dan vindt deze toetsing ook plaats. De huurder moet bij zijn aanvraag voor huursubsidie meestal een verklaring van de voorzitter van de huurcommissie meezenden, waaruit blijkt dat de hoogte van de huurprijs redelijk is.

Ja, dit kan worden gedaan tot het moment dat de gebreken zijn hersteld. De verlaging hoeft niet te worden ingehaald.

Dit zijn lijsten van gebreken die de huurcommissie hanteert om het percentage vast te stellen waarmee de huur wordt verlaagd in verband met gebreken aan het gehuurde. De lijst varieert van zeer ernstige gebreken tot overige gebreken. Het percentage waarmee gekort kan worden varieert van respectievelijk 20 % van de maximale huur tot 40 % van de maximale huur.

De indexeringsclausule zorgt voor een inflatiecorrectie van de huurprijs. Bij de toelichting van dit wetsartikel wordt dit bevestigd. Deze clausule kan om dezelfde redenen dan ook van toepassing worden verklaard op de wegens een gebrek verminderde huurprijs.

Het verzoek wordt ingediend op een formulier overeenkomstig bijlage 4 bij de Regeling formulieren. Zie voor een voorbeeld van dit formulier deze site.

Voor het doen van een uitspraak is van beide partijen een voorschot verschuldigd. Dit voorschot beloopt voor beide partijen het bedrag van €11,00.

De partij die door de huurcommissie in het ongelijk wordt gesteld of grotendeels in het ongelijk wordt gesteld zal de kosten voor het doen van de uitspraak dienen te dragen.

De periode voorafgaand aan het verzoek, waarover huurvermindering kan worden gevraagd is beperkt tot 6 maanden.

Op grond van de artikelen 7:207 BW in combinatie met 7:257 BW is de kantonrechter bevoegd om van een vordering kennis te nemen. Men moet wel kiezen: óf de zaak door de huurcommissie laten beoordelen óf door de kantonrechter laten vaststellen.

De kantonrechter beoordeelt de tekortkomingen op grond van de gebrekenregeling als vermeld in artikel 7:204 BW. De huurcommissie op grond van 7:241 BW. De lijst van art. 7:241 BW bestrijkt een ruimer terrein van tekortkomingen dan art. 7:204 BW. Bij art. 7: 204 lid 2 BW gaat het vooral om de onderhoudstoestand van het gehuurde De lijst van art. 7:241 BW is echter niet beperkt tot onderhoudsklachten.

Heeft men eenmaal een keuze gemaakt, dan is deze bindend. De huurder mag dus niet op twee ?paarden wedden?. De huurder kan met betrekking tot dezelfde feiten na afloop van de procedure niet alsnog voor de andere procedure kiezen. Het moet immers niet zo zijn dat de huurder als hij van de huurcommissie en de kantonrechter op grond van de artikelen 257 lid 2, en 262 een uitspraak heeft verkregen, hij nog eens een kantongerechtprocedure op grond van de artikelen 207 en 257 lid 1 kan beginnen, en omgekeerd.

Er moet uitdrukkelijk zijn bedongen dat de gehuurde woonruimte na afloop van de bij dat beding overeengekomen termijn moet worden ontruimd. Het moet partijen absoluut duidelijk zijn dat het gehuurde tijdelijk wordt gehuurd.

1. Indien de verhuurder die de woonruimte niet zelf heeft bewoond, noch deze eerder heeft verhuurd, na afloop van die termijn de woning zelf wil betrekken;
2. Indien de verhuurder die zelf de vorige bewoner van de woonruimte is, na afloop van die termijn die woonruimte zelf opnieuw wil betrekken;
3. Indien de verhuurder jegens wie de vorige huurder het recht heeft verkregen na afloop van die termijn de woning opnieuw te betrekken, deze huurder daartoe gelegenheid wil geven.

Ja, de huurovereenkomst moet door de huurder/verhuurder worden opgezegd met inachtneming van de normale termijnen van opzegging.

Een verlenging is mogelijk, in de zin dat partijen dan tussentijds de huur niet op kunnen zeggen. De gronden van bewoning van de het gehuurde lijken dan ongeloofwaardig te worden. Verlenging op grond van Leegstandswet is mogelijk , waarbij de huurder wordt verplicht het gehuurde bij het einde van de huurperiode te ontruimen.

De Leegstandswet biedt de eigenaren van bepaalde leegstaande woningen en gebouwen de mogelijkheid deze tijdelijk te verhuren. Daarbij lijkt deze wet een uitzondering te bevatten op de regel als vermeld artikel 7:274 lid 2 BW.

Voor een tijdelijke huurovereenkomst op grond van de Leegstandswet is een vergunning vereist. Deze kan door het college van Burgemeester en Wethouders (B&W) verleend worden. De vergunning wordt slechts eenmaal voor eenzelfde gebouw of woning verleend voor maximaal twee jaren. Deze duur kan door B&W verlengd worden tot maximaal drie jaar.

Neen. De verhuurder zal de rechter altijd moeten vragen om de gewezen huurder uit het gehuurde te mogen ontruimen.

De huurachterstand vóór de eerst diende zittingsdag te betalen, of als dit niet mogelijk is de rechter (om tijd te rekken) verzoeken alsnog binnen een maand na het vonnis aan zijn verplichtingen te mogen voldoen.

Minimaal drie maanden huurachterstand. Dit is anders als er sprake is van herhaaldelijk toerekenbaar tekortschieten door de huurder.

Ja. De verhuurder zal dan wel aan moeten tonen dat hij de huurder enkele malen gedurende een jaar op zijn verplichtingen heeft gewezen.

Het is dan verstandig de incasso van de vordering aan een deurwaarder uit handen te geven. Deze kan de dagvaarding opstellen en het vonnis executeren. Maak vooraf duidelijke afspraken over de kosten, want deze kunnen aardig oplopen als het gehuurde moet worden ontruimd (€1.500,00 tot €2.000,00 is mogelijk). Als de huurder geen verhaal biedt en/of met de Noorderzon is vertrokken, dan zullen de kosten bij de opdrachtgever in rekening worden gebracht.

Onderhuur is de huurovereenkomst tussen de huurder en een derde, waarbij eerstgenoemde als verhuurder optreedt.

De onderhuur die betrekking heeft op een zelfstandige woning waar de onderhuurder zijn hoofdverblijf heeft, wordt in geval van beëindiging van de huur tussen huurder en verhuurder voortgezet door de verhuurder.

Alleen de huurder van een zelfstandige woning wordt dus beschermd; de onderhuurder van een onzelfstandige woning zal het gehuurde moeten verlaten bij het beëindigen van de huurovereenkomst tussen de hoofdverhuurder en de hoofdhuurder.

De bescherming van de huurder van zelfstandige woonruimte is van toepassing bij zowel bevoegde als onbevoegde onderverhuring. De onderhuurder komt een eigen recht op grond van de wet toe handelt met zijn eigen verblijf in het gehuurde niet onrechtmatig. De onderhuurder handelt wel onrechtmatig als hij van de hoofdhuurder het huurcontract heeft overgenomen. In het laatste geval is er strikt genomen niet eens sprake van onderhuur.

Deze wettelijke regeling over bescherming van de onderhuurder is op deze manier geformuleerd om ontduiking ten nadele van de huurder te voorkomen. De ontduiking zou mogelijk blijven, indien de hoofdverhuurder aan een tussenpersoon zou verhuren met verbod van onderhuur, waarna de huurder overigens met medeweten van de hoofdverhuurder tot onderverhuur aan de eigenlijke bewoner overgaat. De onderverhuur zou dan niet bevoegd tot stand zijn gekomen. In het geval waarin de onderhuurder geen bescherming toekomt in situaties waarin er formeel van onbevoegde onderverhuring sprake is zou de rechtspositie van de onderhuurder te veel op losse schroeven komen te staan als de wet aan de (onbevoegde) onderhuurder geen bescherming zou geven.

Voor de afhankelijke woning (de woning die bij bedrijfsruimte is verhuurd) en die onder het huurregime van bedrijfsruimte valt geldt de bescherming van 7:269 BW niet. Zo?n woning kan wel een zelfstandige woning zijn, maar vanwege het feit dat de woning valt binnen het wettelijke regime van de bedrijfsruime waarmee de woning feitelijk is verbonden, kan artikel 7:269 BW geen effect hebben op de positie van partijen.

Een ontruimingsvonnis tegen de hoofdhuurder kan niet tegen de onderhuurder ten uitvoer worden gelegd.

De hoofdverhuurder kan in kort geding de ontruiming van de onderhuurder vorderen, als de hoofdverhuurder in kort geding aannemelijk kan maken dat de onderhuurder geen recht heeft om in de woning te blijven wonen (onvoldoende waarborgen huurder en kennelijke opzet om zich de positie van huurder te verschaffen).

Bij onbevoegde onderverhuur is de hoofdhuurder jegens de hoofdverhuurder schadeplichtig, als hij het gehuurde niet leeg achterlaat. Bij bevoegde onderverhuur lijkt de hoofdhuurder het gehuurde niet leeg op te hoeven leveren. Dat is anders als de partijen met elkaar zijn overeengekomen dat onderverhuur weliswaar mogelijk is met dien verstande dat de hoofdhuurder het gehuurde bij het eindigen van de huurovereenkomst leeg oplevert en dus de huurovereenkomst met zijn huurder ook beëindigt.

Ja, zonder een rechtsgeldige opzegging is beëindiging van een huurovereenkomst niet mogelijk.

Bij ontbinding van de overeenkomst geldige minder formele vereisten dan bij ontbinding van de overeenkomst. Beide soorten van beëindiging moeten door de rechter worden uitgesproken (behalve bij ontbinding op grond van artikel 7:210 BW). Bij opzegging geldt bijvoorbeeld een termijn van opzegging, terwijl bij ontbinding geen termijn van opzegging gehanteerd hoeft te worden.

Uit dit vereiste in de wet volgt dat de opzegging op deze grond niet plaats kan vinden wanneer de huurder enige ondergeschikte verplichtingen niet goed is nagekomen. Voor ontbinding van de overeenkomst geldt min of meer hetzelfde. De (huur) overeenkomst kan alleen worden ontbonden als de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt. Voor een ondergeschikte tekortkoming door de huurder kan de verhuurder de overeenkomst door de rechter niet laten ontbinden/beëindigen door opzegging.

Door ontbinding van de overeenkomst kan de overeenkomst door de rechter worden uitgesproken zonder acht te slaan op de termijn van opzegging. Een huurder die recht heeft op een opzeggingstermijn van 6 maanden kan dus hoe laakbaar zijn gedrag ook is, na verloop van die termijn van 6 maanden pas uit het gehuurde worden ontruimd (behoudens de mogelijkheid van een ontruimings kortgeding). Voor ontbinding van de huurovereenkomst geld dit niet.

1. De opzegging moet geschieden bij exploot of bij aangetekende brief;
2. De opzegging door de verhuurder moet op straffe van nietigheid de gronden vermelden die tot de opzegging hebben geleid;
3. De huurder moet bij de opzegging worden gevraagd binnen zes weken aan de verhuurder mede te delen of hij al dan niet toestemt in beëindiging van de overeenkomst;

Bij de opzegging moeten de volgende termijnen in acht worden genomen:

1. Bij opzegging door de huurder: een termijn gelijk aan de tijd die tussen twee opvolgende voor betaling van de huurprijs overeengekomen dagen verstrijkt, doch niet korter dan een maand en niet langer dan drie maanden;
2. Bij opzegging door de verhuurder: een termijn niet korter dan drie maanden, voor elk jaar dat de huurder krachtens overeenkomst ononderbroken het gehuurde in gebruik heeft gehad verlengd met één maand tot ten hoogste zes maanden.

Als de opzegging door de huurder wordt gedaan dan moet de opzegging uiteraard aan de verhuurder worden gericht. Als de opzegging door de verhuurder wordt gedaan, dan moet deze worden gericht aan de huurder en de echtgenoot (of de geregistreerde partner) van de huurder.

Door het gestelde in de wet geldt de echtgenoot van de huurder wettelijk als medehuurder. De opzegging moet ook worden gericht aan de medebewoner die ook de status van medehuurder heeft bemachtigd.

Een aangetekende brief of een deurwaardersexploot.

Er bestaat niet zonder meer een regel dat en dergelijke opzegging rechtsgevolgen mist. Volgens de wetsgeschiedenis is dit vormvoorschrift bedoeld om misvattingen omtrent verzenden en ontvangen uit te sluiten. De conversie regel is verder in dit verband ook van belang.

Door de conversie regel wordt een formeel onjuiste handeling omgezet in een formeel juiste handeling als hierdoor de belangen van beide partijen niet wordt geschaad of als het oproepen van een dergelijke regel alleen vertraging kan veroorzaken, maar de gevolgen niet tegen kunnen houden.

De opzegging door de huurder heeft beëindiging van de huurovereenkomst tot gevolg. De opzegging is een eenzijdige rechtshandeling.

Bij de opzegging moeten de volgende termijnen in acht worden genomen:

1. Bij opzegging door de huurder: een termijn gelijk aan de tijd die tussen twee opvolgende voor betaling van de huurprijs overeengekomen dagen verstrijkt, doch niet korter dan een maand en niet langer dan drie maanden;
2. Bij opzegging door de verhuurder: een termijn niet korter dan drie maanden, voor elk jaar dat de huurder krachtens overeenkomst ononderbroken het gehuurde in gebruik heeft gehad verlengd met één maand tot ten hoogste zes maanden.

Ja, van de wettelijke regeling mag in het voordeel van de huurder worden afgeweken.

De erfgenamen van een huurder hoeven niet op te zeggen indien zij de huurovereenkomst niet op grond van wettelijke regelingen voortzetten. Volgens de wet eindigt de overeenkomst van rechtswege 2 maanden na het overlijden van de huurder.

1. Indien de huurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt;
2. Indien de verhuurder zijn vordering grondt op een beding als omschreven in lid 2 en aan de eisen van dat lid is voldaan, tenzij de verhuurder geen belang meer heeft bij de ontruiming;
3. Indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, vervreemding van de gehuurde woonruimte niet daaronder begrepen, dat van hem, de belangen van beide partijen en van onderhuurders naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen;
4. Indien de huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde woonruimte, voor zover, in het geval dat onderafdeling 2 op de opgezegde huurovereenkomst van toepassing is, dit aanbod niet een wijziging inhoudt van de huurprijs of van de servicekosten;
5. Indien de verhuurder een krachtens een geldend bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken;
6. Indien de huurovereenkomst een onzelfstandige woning betreft, die deel uitmaakt van de woning waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft, en de verhuurder aannemelijk maakt dat zijn belangen bij beëindiging van de huur zwaarder wegen dan die van de huurder bij voortzetting daarvan.

Binnen deze zogenaamde wachttijd kan de verhuurder nog niet de zaak aan de rechter voorleggen. Volgens een uitspraak van de Hoge Raad is de opzegging toch geldig als de huurder bij niet inachtneming van deze termijn van zes weken zich toch tijdig tot de kantonrechter voor antwoord had gericht. Als de huurder geen nadeel van het niet hanteren van deze termijn ondervindt zal de rechter niet snel de ongeldigheid daarvan inroepen.

Neen. Voor de bewijspositie is het wel raadzaam dit schriftelijk vast te leggen.

Als er een huisvestingsvergunning noodzakelijk is en de huurder deze vergunning niet heeft. indien de verhuurder de rechtsopvolger (bijvoorbeeld de koper van de woning, of de erfgenaam van de woning) is van de vorige verhuurder en de opzegging is geschied binnen drie jaren na rechtsopvolging schriftelijk ter kennis van de huurder is gebracht.

Voor de verhuurder moet de reden van opzegging voor hem zelf noodzakelijk zijn. Er wordt niet aan het dringendheidsvereiste voldaan als de wens van de verhuurder om het gehuurde te gebruiken begrijpelijk maar niet urgent is. Als de dringendheid niet objectief bepaalbaar is, maar meer is gebaseerd op subjectieve of vage en weinig sprekende beweegredenen dan wordt niet voldaan aan het vereiste van dringendheid. ruimtegebrek is dit al gauw een dringende reden om de huur te beëindigen.

Het dringendheidsvereiste heeft een processuele functie, doordat het de weg vrijmaakt voor een prompte afwijzing van de vordering van de verhuurder, in het geval de dringendheid niet aannemelijk is.

Uit de rechtspraak blijkt dat de belangenafweging feitelijk van aard is en dat deze naar billijkheid dient te geschieden. Als de dringendheid van het gebruik vast staat kan de vordering toch nog worden afgewezen, omdat het belang van de huurder (economische en sociale gebondenheid aan de woning of buurt en leeftijd huurder) meer gewicht in de schaal legt dan het belang van de verhuurder (financiële omstandigheden en huidige woonomstandigheden).

Wanneer de verhuurder zelf een sturende rol heeft gespeeld bij de noodzaak van het eigen gebruik, doet dit niets af aan de dringendheid, maar het eigen toedoen kan wel een negatieve factor voor de verhuurder zijn in de belangenafweging, waarbij ‘alle omstandigheden van het geval dienen te worden betrokken’. Eigen toedoen kan deze opzeggingsgrond dus in de weg staan.

Wanneer de verhuurder zonder veel moeite via een andere oplossing dan door beëindiging van de betrokken huurovereenkomst zijn belangen kan veilig stellen, kan dit aan huurbeëindiging in de weg staan.

Een verhuurder/monumentenstichting heeft weliswaar nog een woning, maar zij heeft om haar moverende redenen, onder meer samenhangend met het gegeven dat het een huurder betreft die er nog langer woont, gekozen voor deze woning.

Wanneer het om praktische of juridische redenen onaannemelijk is dat het door de verhuurder beoogde gebruik valt te verwezenlijken is dit een beletsel voor de dringendheid.

Vaste rechtspraak is dat behalve gebruik door de verhuurder persoonlijk, ook gebruik door een ander binnen het toepassingsgebied van het dringend eigen gebruik kan vallen, voor zover de verhuurder door het in gebruik geven aan die ander zijn eigen belang dient.

De dringendheid van het eigen gebruik omvat niet vervreemding van de gehuurde woning. De huurder moet immers niet gedwongen kunnen worden om ’tegen zijn wil de huurwoning te verlaten alleen om de verkoper in de gelegenheid te stellen een hogere opbrengst te behalen.’

Als financiële belangen een reden zijn voor huurbeëindiging wegens sloop (en een daarop volgende verkoop van de ondergrond) kan dit een rechtsgeldige grond zijn om de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik te beëindigen.

Financiële belangen van de verhuurder hangen vaak samen met de wens om de woning, waarvan de ontruiming gevorderd wordt, vanwege exploitatieverliezen te renoveren of te slopen. In deze gevallen hanteert de Hoge Raad als maatstaf voor de dringendheid of het in stand houden van de woning, gelet op de omvang van de exploitatieverliezen, in redelijkheid van de verhuurder kan worden gevergd.

Volgens art. 7:274 lid 3 onder a BW dient onder eigen gebruik mede te worden begrepen ‘renovatie van woonruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is’.

Als er geen passende woning is, dan zal de beëindiging van de huurovereenkomst niet kunnen worden toegewezen.

In een procedure kan de vraag naar passende vervangende woonruimte als bewijsopdracht bij de huurder komen te liggen De rechter de stelplicht van de huurder in een procedure verzwaren door te verlangen dat hij aantoont dat als mogelijk door de verhuurder geopperde alternatieve woonruimte niet passend is, ofwel dat anderszins ter plaatse geen woonruimte beschikbaar is. De huurder zal dan aan dienen te tonen waarom er geen passende woonruimte voorhanden is. Voorafgaande aan de procedure is het zinvol hierover duidelijkheid te krijgen.

In artikel 7:275 BW staat vermeld dat de rechter in zijn beslissing tot toewijzing van de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik of wijziging van de bestemming deze vergoeding kan vaststellen. Een vergoeding van ? 5.000,00 wordt nu gebruikelijk tarief gehanteerd bij de beëindiging van een huurovereenkomst.

Bij overlijden van de huurder zet de medehuurder de huur als huurder van rechtswege voort er is dus geen formaliteit nodig om dit recht te verkrijgen.

Als de huurder met een persoon samenwoont die het medehuurderschap niet heeft aangevraagd zal deze de huur gedurende zes maanden na het overlijden van de huurder voortzetten als deze persoon in de woonruimte zijn hoofdverblijf heeft en met de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gevoerd.

Zes maanden na het overlijden van de huurder moet de aspirant huurder een vordering bij de rechter instellen tot verkrijging tot het huurderschap. Let op de vervaltermijn!. Een te laat indienen van deze vordering lijdt tot niet-ontvankelijkheid.

Hoofdverblijf in het gehuurde; Duurzame gemeenschappelijke huishouding: Hierbij behoeft niet de minimum periode van twee jaar samenwoning te worden gehanteerd. Er wordt dan meer gekeken naar de intentie die partijen bij het aangaan van de samenwoning hebben gehad en of die relatie was gericht op een gemeenschappelijke huishouding.

Deze hoofdelijke aansprakelijkheid van de samenwoner vangt aan vanaf het moment van overlijden.

Erfgenamen (die niet in het gehuurde wonen) hebben een huurrecht gedurende 2 maanden na het eind van de maand waarin de huurder is overleden. De erfgenamen hebben dit recht bovendien alleen als er geen medehuurders of andere huurvoortzetters zijn. De erfgenamen kunnen alle aansprakelijkheid afwijzen van de verplichtingen van de overledene die uit de huurovereenkomst voortvloeien.

Het is goed denkbaar dat de verhuurder met een huurschuld blijft zitten. Bijvoorbeeld: de huurder heeft huurschuld doen ontstaan voordat de medehuurder die hoedanigheid kreeg; huurschuld van de overledene kan voor het tijdstip van overlijden niet op de samenwoner worden afgewenteld; Er zijn geen samenwoners en/of medehuurders en de erfgenamen verwerpen de erfenis, of er zijn geen erfgenamen.

De overeenkomst geldt in principe voor de bepaalde periode. De wet geeft voor de samenwoner en de medehuurder de ontsnapping door binnen 6 maanden na het overlijden van de huurder de huur op te kunnen zeggen. Door deze regeling is een tussentijdse opzegging van een huurovereenkomst voor bepaalde duur toch mogelijk.

Als de verhuurder veranderingen aan wenst te brengen, die geen enkele invloed op het woongenot heeft hoeft de verhuurder de huurder hiervoor geen toestemming te verlenen, want dan is er geen sprake van renovatie.

Onder dringende werkzaamheden wordt verstaan de werkzaamheden die niet zonder nadeel kunnen tot na het einde van de huurtermijn kunnen worden uitgesteld.

Als er dringende werkzaamheden aan het gehuurde uitgevoerd moeten worden moet de huurder toestaan dat de verhuurder deze werkzaamheden uitvoert.

Dit moet de huurder toestaan als de werkzaamheden niet tot het einde van de huurovereenkomst kunnen worden uitgesteld en er van een redelijk voorstel sprake is.

De gedoogplicht omvat naast daadwerkelijk het verrichten van de werkzaamheden ook de verplichting van de huurder om de verhuurder toegang tot het gehuurde te verlenen om de verhuurder gelegenheid te geven om op te nemen welke werkzaamheden uitgevoerd dienen te worden. Daarnaast kan het gedogen ook en actieve handeling van de huurder inhouden. Hiermee wordt meestal bedoeld dat de huurder het gehuurde in verband met deze werkzaamheden moet ontruimen.

Deze regeling is ook voor de onderhuurders van zelfstandige woonruimte ontworpen. In de wet is geen verplichting voor de hoofdhuurder opgenomen om voor de belangen van zijn onderhuurder zorg te dragen. Het lijkt zinvol om de onderhuurder in een door de huurder gestarte procedure te voegen.

De huurder zal de verhuurder/eigenaar gelegenheid moeten geven om zijn verplichtingen ten aanzien van een eigenaar van een naburig erf na te komen als de eigenaar van dit erf door noodzakelijke werkzaamheden aan zijn pand het gehuurde moet gebruiken.

Uitgangspunt van de regeling is dat de verhuurder aan de huurder een schriftelijk en een redelijk voorstel dient te doen. De bedoeling van dit vormvereiste is dat een schriftelijk voorstel bijdraagt tot goed overleg. Het niet voldoen aan deze formaliteiten maakt het voorstel nietig of vernietigbaar.

De verhuurder heeft uitdrukkelijk de mogelijkheid om de huurovereenkomst met het oog op de renovatie te beëindigen door opzegging. De wettelijke opzeggingsgronden voor huur van woonruimte van artikel 7: 274 lid 1 onder c en lid 3 BW.

Indien de huurovereenkomst voor bepaalde tijd is afgesloten, kan er niet tussentijds worden opgezegd. Verder kan de renovatie dan wellicht worden uitgesteld tot na de verstrijken van de huurovereenkomst, zodat een renovatie gedurende een huurovereenkomst van bepaalde tijd niet zonder meer mogelijk is.

Voor de geliberaliseerde woningen en de woonruimte voor middenstandsbedrijfsruimte geldt de wettelijke regeling over vaststelling van de huurprijs niet. Voor laatstgenoemde categorie zijn geen wettelijke normen ontwikkeld. De enige richtlijn bestaat er uit dat het voorstel ook redelijk moet zijn gezien de financiële consequenties voor de verhuurder en de huurprijsverhoging voor de verhuurder.

Indien de huurder een redelijk voorstel tot renovatie van de verhuurder niet aanvaardt, kan de verhuurder zich tot de rechter wenden met de vordering dat de rechter het voorstel redelijk verklaart. De huurder heeft de kans dat de verhuurder gelijktijdig verzoekt de huurovereenkomst opzegt grond van dringend gebruik of het zich niet gedragen als een goed huurder betaamt.

Bij complexgewijze renovatie zal de huurder bij instemming van meer dan 70 % van de huurders aannemelijk dienen te maken dat het voorstel in zijn concrete situatie onredelijk is. Bij afwijzing van het voorstel kan de verhuurder niet aan de slag. Mocht de verhuurder toch aan de slag gaan, dan kan een verbod hiervan bij de rechter, zo nodig in kort geding, worden gevorderd door de huurder.

De huurder kan binnen een termijn van acht weken na de schriftelijke kennisgeving van de verhuurder aan hem dat 70% of meer van de huurders met het voorstel heeft ingestemd een beslissing van de rechter vorderen omtrent de redelijkheid van het voorstel.

De verhuurder kan ten aanzien van die individuele woning de renovatie niet laten uitvoeren. De huurder die niet met het voorstel heeft ingestemd heeft ten behoeve van zijn individuele geval de mogelijkheid te vorderen dat hij de renovatie niet behoeft te gedogen, voor zover het voorstel wat hem betreft niet redelijk is. Het gaat hier dus om een weerlegbaar vermoeden door de huurder die zich niet bij de meerderheid wenst aan te sluiten.

De huurder heeft de mogelijkheid de huurovereenkomst te ontbinden en schadevergoeding te vorderen als de reparaties aan de woning van dien aard zijn dat het gehuurde onbewoonbaar wordt. De wettelijke regeling hierover is opgenomen in artikel 7:279 BW.

De huurder die het voorstel niet wenst te aanvaarden, maar ook de overeenkomst niet wenst te beëindigen loopt het gevaar dat de verhuurder de huurovereenkomst opzegt op grond van artikel 7:274 1 onder c BW (dringend nodig voor eigen gebruik) en op grond van de opzeggingsgrond dat hij zich niet gedraagt zoals een goed huurder betaamt.

De huurder is gerechtigd om gedurende de renovatie huurprijsvermindering te vragen. De wettelijke regeling is neergelegd in artikel 7:207 BW.

De huurder moet de verhuurder in staat stellen dringende werkzaamheden uit te voeren. Dit betekent dat de verhuurder in het kader van renovatie niet zonder meer de gedaante van het gehuurde mag wijzigen. De lagere rechtspraak sluit zich hierbij aan.

De huurder kan alleen aanspraak maken op schadevergoeding, huurvermindering en ontbinding als er sprake is van een gebrek aan het gehuurde. Een gebrek is aanwezig als de huurder niet het genot krijgt dat hij bij de aanvang van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van dezelfde soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan men niet verwachten dat er niet wordt gerenoveerd; bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd ligt dit anders.

De verhuurder kan wel schadeplichtig worden als het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst een gebrek had, of dat er van achterstallig onderhoud sprake was. In dit geval kan dan wel worden gezegd dat het verwachtingspatroon werd verstoord.

Op grond van artikel 558 van Burgerlijke Rechtsvordering kan de verhuurder op grond van de overeengekomen renovatiewerkzaamheden vorderen dat de huurder de woning geheel of gedeeltelijk ontruimt.